海外房产投资哪里好_海外房产投资首选

你好,我是严肃买房创始人Spenser!

“穷居闹市无人知,富在深山有远亲。”

年纪越大,越觉得老祖宗的话真是,极具“难得糊涂”的幽默感。

2019年还剩下100天不到,越来越多人在焦虑当中倒计着新年来临的日子——

因为今年无论是宏观的经济环境,还是微观的个人现实,都能明显感觉到:钱怎么那么难赚?花得比往年还快。

烦人的“毛衣战”、昂贵的水果、暴涨的猪肉、利率下行的资产、一直在3000点边缘徘徊的A股……

每一项都契合了今年“太南了”的网络流行语。

已经实现温饱的,在小康线上挣扎;

手里有点钱的,眼睁睁看着钱贬值缩水。

寻找合适的投资标的,成为今年很多中产的难题。

作为过来人的大爷大妈,一听起投资的事,很多会霸气地大手一挥:

有钱投什么资啊,多买几套房,安稳当个收租婆,靠收租金就可以养活自己下半辈子了,折腾个啥?

那问题来了,去哪里当收租婆才划算?

1

投资国内一线房产,接近于把钱放余额宝

为了抑制房地产过热,政府早就定下了房住不炒的主基调,同时出台限购/限售/提高首付比例/提高贷款利率等政策。

这样的政策,对于改变中国人的地产投资逻辑是有不错的推动力的;

因为在过去的一段时间内,多数有房人的投资逻辑就是预测房价一定会大涨;

然后再出手转卖,赚它个差价,成本、现金流很多时候不纳入考虑范围。

而现在这样的政策背景,加上房价上涨速度已经变慢甚至不涨的情况下,这套投资逻辑是走不通的了。

如果手里的房子转手卖不出好价格,就只能出租出去收个租金。

但是,中国的租金回报率,也就是现金流是非常低的,除了低,还越来越低。

如下所示,北上广深这四个城市的房屋出租回报率非常一致地在下跌,最新的也是2%不到。

可能很多人对这个租金回报率没什么概念,这么理解好了,以2%的回报率来看的话,用租金收回购房成本的时间大概是50年。

而且 ,并不是只有北上广深这样水准的一线城市如此,据诸葛找房的近期报告,中国近30个城市购房出租回本超过50年。

所以,这才不得不去看看海外房产的投资环境。

2

近邻东南亚,要不要考虑?

东南亚有十一个国家,分别是:泰国、越南、柬埔寨、新加波、马来西亚、印尼、老挝、缅甸、菲律宾、文莱、东帝汶。

这十一个国家里,不适合投资的国家比例还不小。

比如缅甸的政体不稳定,投资风险太大;

文莱和东帝汶国家太小可以忽略;

老挝,只有本地人才有资格购房;

新加坡,中心区域房价均价基本在7万以上,周边区域基本也是4万左右,再加上外国人买房要交3%的印花税和15%的额外印花税,高房价且高税率;

马来、印尼、菲律宾、越南,这些国家有小部分区域还存在着排华情绪……

这么一综合对比之下,好像只能是泰国还可以考虑——

从90年代到现在,泰国的市内住宅价格中间虽有小波动,但从泰国央行公布的数据来看,从2012年以来连续6年上涨。

粗略统计,首都曼谷公寓房价13万泰铢/平,换算成人民币约2.6万每平,同比涨幅8.2%。核心地段的话至少在4万/㎡以上。

购置一个地方的房产,除了要看升值空间外,还要看好不好租、好不好卖。

而是否好租跟好卖,跟所在地人口对房子的需求有很大关系。

首先看租房情况:

据泰国旅游局统计,2018年前往泰国旅游人次高达3800万人次;其中,中国游客超过1000万。

另外,泰国本国人口众多,所以也有大量的租房购房需求。据统计,泰国租金稳定,年回报率维持在5%-8%。

再来看买卖要求:

在泰国,外国人只能购买公寓,不能购买带有土地的房子。

泰国买房最多可以贷款50%,买房的税费大概是房价的1.5%,其中过户费是房价的2%,买卖双方各付一半。

好不好卖,主要看当地长居人口的收入水平,他们买不买得起,愿不愿意买房。

泰国的经济结构还没有实现多元化,目前新兴产业也较少;

主要收入靠经济旅游、农业,水产出口,工资水平也不怎么高,所以指望着房价涨了当地居民来接盘?不太可能。

比如泰国的首都曼谷,本地人对外籍人士还是有些抵触,他们呼吁政府向外籍人士买房征税。

所以去泰国买房,如果是希望转手卖差价,可以考虑,但必须谨慎;选择出租更稳妥,但回本时间会长一些。

3

网红城市迪拜,有点吸引力

迪拜是一个超级网红发达国家,按当下的人民币汇率,市中心房价是3-4万人民币/平不等,随着2020年世博会的推近,目前大量新盘面市。

泰国和迪拜购房都是永久产权,孩子继承无遗产税,这些优势确实国内无法比拟。

迪拜作为西亚、北非的经济中心,吸引了大批外籍人士。

据迪拜统计中心数据显示,迪拜常驻人口超过300万人,如果算上短期度假人口,那么日活跃人口超过400万人。

在常驻人口中,20%是本地人,80%为外籍务工人士。

因为迪拜税种少,税率低,一系列的政策优惠吸引了大批公司入驻。世界500强有300多家公司在迪拜开设分公司,前往迪拜务工人士每年急剧增加。

另外,迪拜作为一个旅游热国,每年前往旅游人次超千万,2018年仅中国游客有85.7万人次。

2020年迪拜还将举行世博会,预计有190多个国家参与,这一利好又会拉动迪拜房地产市场。

大量务工人员的到来以及短期游客催生了这里的租房经济。

据统计,迪拜租房回报率高达7%-10%,基本上,买房十年以内就能回本。相比较国内靠出租50年才能回本的状况,出租优势太过明显。

迪拜好地段的房子确实是比较好租,但好不好卖,还真的不怎么乐观。

前面说到 ,迪拜大部分人口是外来人口,加上人天生对于家园的眷恋,更多人愿意在迪拜工作挣钱,再回自己祖国或家乡去购买房产。

迪拜本地居民购房者肯定有,但比例当然不会如租房群体多。所以,无论是泰国还是迪拜的房子,买来出租的胜率会比买后转售的高些。

总结一下,无论在海外寻找怎样的房子投资,都必须要考虑这三点:汇率、租金现金流、房价溢价的收益。

任何投资都会有风险 ,投资正在上升的发展中国家,可能可以获得高增长;投资成熟的市场,是大概率获得少而稳定一点的现金流。

怎么选,这取决于自己想要当怎样的“收租婆”。

海外房产投资还是一件大事,真看中一个地方了,下手一定要快。

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